( Mercado Rep. Dominicana )
Rep. Dominicana
El Caribe en su máxima expresión
República Dominicana es el mercado inmobiliario de más rápido crecimiento en el Caribe. Con 11.6 millones de visitantes en 2025 (récord histórico), un PIB que creció ~3%, y la Ley CONFOTUR que elimina impuestos por hasta 15 años, el país presenta la mejor relación riesgo-retorno de la región para inversionistas internacionales.
“República Dominicana se ha consolidado como el mercado inmobiliario de más rápido crecimiento en el Caribe. Con 11.6 millones de visitantes en 2025 y un PIB que creció ~3%, la Ley CONFOTUR elimina impuestos por hasta 15 años. En enero de 2026 el país recibió 1.22 millones de turistas (+5.5% interanual), con proyecciones de más de 12 millones para el año. Los precios de apartamentos subieron 10.7% interanual (6.6% real), mientras Cap Cana, Punta Cana y Las Terrenas lideran la apreciación con yields de renta vacacional entre 7% y 10% bruto anual.”
Conocemos cada calle
de cada zona
Cap Cana
La Riviera del Caribe. Comunidad master-planned de más de 30,000 acres con marina para yates de 150+ pies, campo de golf Punta Espada (#1 del Caribe), playas privadas de Juanillo, y hotel Eden Roc (Relais & Châteaux, #1 en Punta Cana). Atrae compradores de ultra-alto patrimonio con propiedades desde $300K hasta más de $20M.
- Marina de clase mundial, golf Jack Nicklaus (#1 Caribe) y Eden Roc
- Desarrollos activos: 7 Mares, Waterfalls Residences, Juanillo Hills (Noval)
- Apreciación 10–15% anual — entre los mayores crecimientos del Caribe
Punta Cana Village
Concentra el 63% de todas las llegadas aéreas al país. Terminal B expandida ($90M) ya operativa con capacidad para 5,000 pasajeros por hora. Downtown Punta Cana se construye como centro residencial y comercial. Yields entre 7% y 10%, pero requiere gestión profesional ante ~5,000 listados activos de Airbnb.
- 63% del tráfico aéreo del país — mayor demanda de renta vacacional
- Ocupación promedio 48–50% anual — gestión profesional es clave
- Moon Palace ($1,500M, 2,171 habitaciones) — catalizador de apreciación
Las Terrenas
El secreto mejor guardado del Caribe. Comunidad cosmopolita con 6,000+ expatriados de 20+ nacionalidades y fuerte influencia francesa, italiana y suiza. Silver Beach de Noval Properties combina lujo y sostenibilidad con retorno anual proyectado de hasta 6% garantizado. Precios aún 15–30% menores que Tulum o Costa Rica.
- 20+ nacionalidades — sofisticación europea con vida caribeña relajada
- Ocupación 75%+ en temporada alta, yields netos de 5.6–7.7%
- Silver Beach (Noval) en Playa Bonita — 6% ROI garantizado
Santo Domingo
La capital económica del Caribe. Piantini y Naco concentran la demanda de lujo urbano con edificios de alta gama, gastronomía, vida nocturna y servicios de primer nivel. Noval Properties lanza Jardines de Bellas Artes, su primer condo hotel de lujo frente al Palacio de Bellas Artes. Condos bien valorados se mueven en un estimado de 45–90 días.
- Yields de 7.3–8.4% en Piantini, 7.5–7.9% en Naco
- Jardines de Bellas Artes — primer proyecto Noval en la capital
- Mayor liquidez del país — tiempo estimado en mercado de 45–90 días
Mercados Emergentes
Los próximos polos de crecimiento. Pedernales — posicionado por el gobierno como 'el segundo Punta Cana' con Hilton, Marriott y Karisma confirmados. Miches proyecta ~$1,200M en inversiones con 3,400 nuevas habitaciones. Costa Norte (Cabarete/Sosúa) ofrece el mejor balance entre asequibilidad y potencial de apreciación con 90+ proyectos en construcción.
- Pedernales: nuevo aeropuerto, puerto de cruceros y hoteles de marca en desarrollo
- Costa Norte: yields de 6–12%, apreciación proyectada de 3–7% anual
- Miches: ~$1,200M en inversiones, lujo eco-consciente y naturaleza virgen
Selección destacada
Poseidonia
Cap Cana, Punta Cana
Ocean Bay
Punta Cana Village, Punta Cana
River Island
Punta Cana Village, Punta Cana
Alianzas
de confianza
Noval Properties es el desarrollador más importante de República Dominicana, con 23+ años de trayectoria y más de USD $2,000 millones en ventas históricas. Nuestra alianza exclusiva nos da acceso a precios de pre-venta, unidades premium, y gestión de renta integrada a través de Caribbean Connection con ROI garantizado desde 6%. El programa Fly & Buy reembolsa hasta $2,000 USD en gastos de viaje al concretar la compra.
Noval Properties
El desarrollador inmobiliario más importante de República Dominicana. Desde 2003, ha construido más de 3,000 unidades con ventas históricas superiores a USD $2,000 millones. Su pipeline actual supera los USD $3,000 millones con 6,500+ unidades en desarrollo. Gestión de renta vacacional integrada a través de Caribbean Connection, su subsidiaria propia.
- 23+ años de operación — +3,000 unidades construidas, +USD $2,000M en ventas
- Proyectos insignia: Poseidonia, Silver Beach, Juanillo Hills, Oceana, Jardines de Bellas Artes
- Caribbean Connection: gestión de renta integrada con ROI garantizado desde 6%
Todo sobre
Rep. Dominicana
Las respuestas que necesita antes de invertir. Si su pregunta no está aquí, contáctenos directamente.
Sí, sin restricciones. Bajo la Ley de Inversión Extranjera 16-95, los extranjeros gozan de exactamente los mismos derechos de propiedad que los ciudadanos dominicanos: pueden comprar, vender, rentar, heredar e hipotecar bienes raíces sin limitaciones por nacionalidad. Los únicos requisitos son pasaporte válido y un número de identificación tributaria (RNC). No se requiere residencia, visa especial ni socio local. No hay cambios regulatorios en 2025-2026 que afecten estos derechos.
La Ley 158-01 (CONFOTUR) es uno de los incentivos fiscales más generosos del Caribe. Exonera propiedades turísticas del impuesto predial (IPI) por hasta 15 años, del 3% de transferencia en la primera compra, y potencialmente del impuesto sobre renta por alquiler hasta 10 años. Consideraciones críticas: 1) El beneficio lo solicita el desarrollador, no el comprador. 2) Los 15 años comienzan desde la aprobación del proyecto, no desde su compra. 3) Solo aplica al primer comprador directo del desarrollador — en reventa NO se heredan beneficios. Ejemplo: en una propiedad de $400K, el ahorro inmediato en transferencia es $12K + $33K en IPI a 15 años = $45K+ de ahorro total.
Los fundamentos son excepcionales: turismo récord de 11.6M visitantes (2025), enero 2026 abrió con 1.22M turistas (+5.5% YoY), PIB creciendo ~3%, apreciación inmobiliaria del 10.7% anual en apartamentos (6.6% real), yields de renta del 7–10% bruto, IED en real estate de $4,800M (récord), y CONFOTUR eliminando impuestos por 15 años. Las proyecciones para 2026 apuntan a más de 12M visitantes. Cap Cana y Las Terrenas lideran la apreciación del Caribe.
Punta Cana concentra el 63% de las llegadas aéreas al país. La ocupación promedio anual para rentas cortas se estima en 48–50% (~175–180 noches al año), con variación significativa entre temporada alta (diciembre–abril) y baja. Yields brutos de 7–10% son alcanzables, con netos de 5–6% después de gastos. Importante: existen ~5,000 listados activos de Airbnb, por lo que la gestión profesional es clave para destacar. Desarrolladores como Noval Properties ofrecen rental management integrado a través de Caribbean Connection.
El proceso toma 4-8 semanas: 1) Selección y reserva con depósito ($5,000-$10,000), 2) Due diligence legal — exija siempre la Certificación del Estado Jurídico del Inmueble, 3) Contrato de compra-venta, 4) Pagos según cronograma del desarrollador (típicamente 20% de enganche), 5) Escritura definitiva ante notario, 6) Registro en la Jurisdicción Inmobiliaria (33 días promedio). Costos de cierre: ~4–4.5% sin CONFOTUR (3% ITBI + abogado 1–1.5% + gastos adicionales). Bancos como Scotiabank ofrecen hipotecas a extranjeros con LTV 65–70%, tasas desde 7.25–8% USD, plazos hasta 25 años.
Cap Cana ($2,200–$4,500/m²): lujo establecido, infraestructura de clase mundial (marina, Eden Roc, golf Jack Nicklaus), yields de 8–10%, apreciación de 10–15% anual, mayor liquidez. Las Terrenas ($1,500–$2,800/m²): mercado en fase de descubrimiento, comunidad cosmopolita europea, yields netos de 5.6–7.7%, precios 15–30% menores que competencia como Tulum, mayor upside potencial de apreciación. Cap Cana para retorno inmediato; Las Terrenas para mayor apreciación a mediano plazo.
Sí. La inversión de USD $200,000+ en proyectos inmobiliarios o turísticos aprobados otorga residencia permanente a través de la Visa de Inversionista: un permiso inicial de 1 año, renovable luego por períodos de 4 años. Lo más destacable: después de solo 6 meses de residencia legal, puede aplicar a la ciudadanía dominicana. Es el programa más rápido del Caribe para obtener ciudadanía por inversión. Beneficios adicionales: libre entrada y salida del país, beneficios fiscales personales, y estabilidad legal.
Nuestra alianza con Noval Properties — el mayor desarrollador de la isla con 23+ años y $2,000M+ en ventas — nos da acceso a: precios de pre-venta en proyectos como Poseidonia, Silver Beach y Juanillo Hills; unidades premium reservadas; gestión de renta integrada vía Caribbean Connection con ROI garantizado desde 6%; y el programa Fly & Buy que reembolsa hasta $2,000 USD en gastos de viaje al concretar la compra. Además, nuestro análisis comparativo le permite evaluar RD vs Colombia, Panamá o Dubai para optimizar su portafolio global.
Hablemos sobre República Dominicana
11.6 millones de visitantes en 2025 y creciendo. Descubra las oportunidades CONFOTUR y maximice su retorno en el mercado de más rápido crecimiento del Caribe. Análisis personalizado con datos Q1 2026.